Deutliche Steuerersparnisse funktionieren heute nur noch über Renovierungen und die Denkmal-Abschreibung. Foto: Fotolia

Die vermietete Immobilie als Zusatzrente - für viele eine charmante Idee. Doch Immobilien bergen auch Risiken und der Staat hat in den letzten Jahren viele Steuervorteile kräftig eingedampft, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. Kapitalanleger können jährlich in Form von Abschreibungen lediglich zwei bis 2,5 Prozent des Anschaffungspreises - ohne die anteiligen Kosten fürs Grundstück - vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Ebenfalls abzugsfähig sind die Zinsen. Umgekehrt werden die Mieteinnahmen komplett als Einkommen versteuert. Häufig bedeutet das: Wegen der geringen Steuervorteile zahlt der Anleger oft lange Zeit Monat für Monat etwas drauf. Und wenn die Immobilie irgendwann abbezahlt ist, bleiben zwar die Mieteinnahmen - doch an diesen will der Fiskus kräftig mitverdienen. Deutliche Steuerersparnisse funktionieren heute nur noch über zwei Wege: Zum einen über Renovierungen, um die Immobilie zu erhalten, zum anderen über die Denkmal-Abschreibung. Die normale Abschreibung für Renovierungen kann im Einzelfall sehr interessant sein, doch es gibt Fallstricke, mahnt Immowelt.de. Wer innerhalb von drei Jahren nach Kauf einer Kapitalanlage-Wohnung mehr als 15 Prozent des Kaufpreises (abzüglich der anteiligen Grundstückskosten) in Renovierungen steckt, kann kaum Steuern sparen. Der Fiskus zählt diese Kosten als "anschaffungsnahe Aufwendungen", die im Laufe von 40 oder 50 Jahren nur mit zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent jährlich abgesetzt werden können („Instandhaltungsstau-Paragraph“). Beispiel: Eine Investition in Höhe von 25.000 Euro mindert das jährliche zu versteuernde Einkommen nur um 500 Euro - das allerdings 50 Jahre lang. Kleinere Renovierungen können, wenn sie innerhalb der Drei-Jahres-Frist unter der 15-Prozent-Grenze bleiben, in einem Jahr zu 100 Prozent abgesetzt werden. Beispiel: Die Malerarbeiten in Höhe von 3.000 Euro werden in einem Jahr voll vom zu versteuernden Einkommen abgezogen. Nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist gilt die 15-Prozent-Regel nicht mehr: Alles, was der Erhaltung dient, kann entweder innerhalb eines Jahres voll, oder bei etwas größeren Investitionen verteilt auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren steuerlich abgeschrieben werden. Wichtig: Nur Erhaltungsaufwendungen können auf diese Weise schnell steuerwirksam abgesetzt werden. Zu ihnen zählen neben den üblichen Schönheitsrenovierungen zum Beispiel auch eine Erneuerung des Bads oder neue Fenster. Generalsanierungen, bei denen etwas Neues geschaffen, die Wohnung wesentlich verändert und deren Wert deutlich erhöht wird, zählen nicht mehr zu den Erhaltungsaufwendungen, sondern sind Herstellungskosten, die wiederum nur mit zwei oder 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden können. Steuerlich interessant sind auch Denkmal-Sanierungen. Die kompletten Sanierungskosten können zu 100 Prozent in einem Zeitraum von zwölf Jahren abgeschrieben werden – und zwar acht Jahre lang mit jährlich neun und die folgenden vier Jahre mit jährlich sieben Prozent. Da Denkmäler zumeist sehr hochwertig saniert werden, kann deshalb oft der überwiegende Teil der Investitionssumme steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet bei einer hochwertigen Denkmal-Eigentumswohnung, dass die Steuerlast um mehrere tausend Euro jährlich sinken kann. Voraussetzung: Ein entsprechendes Einkommen, denn der, der kaum Steuern zahlt, kann auch kaum Steuern sparen. Außerdem: Luxus-Denkmalwohnungen sind oft noch teurer als Neubauten. Ob sich die hohen Investitionen trotz der Steuergeschenke auch tatsächlich rechnen, muss deshalb immer individuell berechnet werden.


Der Staat fördert den Kauf von Eigentumswohnungen: Für vermietete Immobilien gibt es Steuervorteile in Form von Abschreibungen: die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Das ist ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises, der jährlich vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann und so die individuelle Steuerlast senkt.

Neubauten und Altbauten nach 1924 können 50 Jahre lang mit jährlich linear zwei Prozent abgeschrieben werden.

Altbauten bis 1924 können 40 Jahre lang mit jährlich linear 2,5 Prozent abgeschrieben werden

Beispiel (vereinfacht):

eine Neubau-Eigentumswohnung kostet 120.000 Euro, davon 20.000 Euro anteilige Grundstückskosten und 100.000 Euro für die Wohnung
die anfänglichen jährlichen Mieteinnahmen betragen 4.500 Euro
die Zinsen für das Darlehen (100.000 Euro, fünf Prozent Zinsen) belaufen sich anfänglich auf jährlich 5.000 Euro
die Abschreibung in den ersten zehn Jahren beträgt jährlich 2.000 Euro (zwei Prozent von 100.000 Euro)
Daraus ergeben sich:

steuerpflichtige Einnahmen: 4.500 Euro
anfängliche steuermindernde Ausgaben und Abschreibung (Zinsen, AfA): 7.000 Euro - 2.500 Euro

(Die Tilgung des Darlehens ist ein weiterer Kostenblock, der allerdings steuerlich nicht absetzbar ist.)

Steuerlich bedeutet das einen Verlust in Höhe von anfangs 2.500 Euro jährlich (7.000 Euro minus 4.500 Euro). Dieser Betrag kann vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Je nach individuellem Steuersatz mindert sich damit die Einkommensteuer.

Die steuerlich relevanten Zinsen sinken im Laufe der Jahre: weil bei normalen Annuitätendarlehen die Zinsen kontinuierlich abnehmen, während der steuerlich nicht absetzbare Tilgungsanteil steigt.

Für Kapitalanleger kann deshalb eine Finanzierung in Kombination mit einer Lebensversicherung in Betracht kommen. Bei dieser wird das Darlehen nicht getilgt: Stattdessen wird während der Darlehenslaufzeit eine Lebensversicherung angespart. Mit dieser wird das Darlehen am Ende komplett zurückgezahlt. Vorteil: Während der gesamten Darlehenslaufzeit fallen Zinsen auf den kompletten Darlehensbetrag an, die steuerlich geltend gemacht werden können. Allerdings sind die Erträge der Lebensversicherung, die zum Ende der Laufzeit in einer Summe mit ausbezahlt werden, nicht mehr steuerfrei, weshalb diese Finanzierungsvariante stark an Attraktivität verloren hat. Dies gilt zumindest für Lebensversicherungen, die ab dem 1. Januar 2005 abgeschlossen wurden. Für ältere Lebensversicherungen gilt Bestandsschutz: die Erträge sind weiterhin steuerfrei.

Vorsicht, Spekulationsfrist

Ein weiterer wichtiger Aspekt: Es gilt nach derzeitiger Rechtslage eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wird die Wohnung innerhalb dieser Frist verkauft, müssen Veräußerungsgewinne komplett im Jahr des Verkaufs als Einkommen versteuert werden. Zu diesen Gewinnen zählen nicht nur die Differenz aus ehemaligem Kauf- und Verkaufspreis, sondern auch die bis dahin erhaltenen Abschreibungen. Die neue Bundesregierung zieht zudem in Erwägung, die Zehn-Jahres-Frist abzuschaffen, so dass Veräußerungsgewinne immer versteuert werden müssten.

Quelle: Immowelt.de